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央行宣布个人住房贷款利率调整!乐山人,你的购房成本……

发布时间:2019-08-26  来源:嘉州房产网    


对于房地产市场而言,不管市场是好还是坏,政策的变化总是会吸引无数人的眼球,包括开发企业、从业人员、购房者,尤其是全国性的政策,用“牵一发而动全身”也不为过。


在所有的政策中,最能牵动购房者神经的莫过于首付款比例以及贷款利率的变化,因为这些跟最终的购房计划和购房成本有着莫大的关系。


就在昨天,“房贷利率要调整”这个消息以非一般的速度迅速成为了楼市的热点!其实由于这类消息自从2019年政策全面收紧以来,隔几天就会传来一个,但是狼来了,喊的多了,人们也就不信了。


但是,昨天的消息却是却是有图有真相。


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中国人民银行发布了最新个人住房贷款利率公告,根据公告,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。


首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


调整后房贷利率,设置了下限,没有上限


那么,肯定有人会问:“个人住房贷款利率怎么变呢?”


调整前,首套房商贷基准利率4.9%;二套房一般上浮15%-20%,约5.64%左右。

调整后,首套房商贷利率不低于4.85%;二套房商贷利率不得低于5.45%。


10月8日开始执行后,实际执行后应该还会有上浮。别问我为什么是上浮而不是下浮,因为上面写了“不低于”,设置了下限,上限却不封顶。


以刚公布的LPR为准:基准利率4.85,基准降低5个基点,首套房上浮比例暂时待定,估计很快各个银行都会明确10月8日后个人住房房贷的上浮比例。


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举例来说:


基准4.9%,上浮10%,利率是5.39%。

基准4.9%,上浮15%,利率是5.635%。

基准4.85%,上浮15%,利率是5.57%。


所以,不出意外的话,今年上半年的个人房贷利率应该是全年最低点。


过去历史上除了2009年周围房贷可以打7折,基本都在85折左右,计算一下,按照2012年基准利率6.8,当时的房贷首套房执行利率基本都在5.8左右,现在要求各银行尽快制定浮动下限,也就是说,首套房再也不会出现过去的折扣利率了,二套房会在5.45的基础上继续上浮!


因城施策,乐山人的购房者仍需静观其变


经过这几年的调控,房地产市场基本上保持平稳运行。但是每次信贷政策的调整还是会稍稍挑拨一下市场的神经。目前国家已经从全面调控逐渐转变为因城施策,即使房贷利率有调整,也不是全盘统一调整。


乐山楼市经过前几年房价起伏较大的阶段之后,从去年开始,不管是市场还是房价,都逐渐趋于平稳和理性的状态。今年不少新项目入市、开盘,个别单价可能与整体单价有一些出入,但这些是因为地块的位置、拿地的成本等综合因素造成的结果,并不会让整个市场产生太大的波动。


市场的平稳会让购房更加理性,不过如果个人住房贷款利率出现变化,也会让购房者产生紧迫感。考虑到该政策10月才正式施行,具体执行还要看9月出的利率标准,这也给了政策操作空间。到底怎么走,也要看这一个月市场形势走势,来确定9月利率。所以,对于乐山的购房者来说,与其惊慌失措,不如静观其变。


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官方解读:房子是用来住的,不是用来炒的


公告发布的背景是什么?


个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。


为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。


改革后个人住房贷款利率如何定价?


改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。


确定定价基准时,相应期限如何理解?


目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。


什么是利率重定价?


利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。


公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。


对于居民家庭有什么影响?


公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。


同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。


何时实施?


2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。


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免责声明:本文仅代表作者观点,不代表嘉州房产网立场。文章内容仅供参考,较终以政府和开发商公布为准,买房需谨慎,投资有风险。
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